Comprar um imóvel em Portugal: conheça o custo real do seu investimento

Na aquisição de um imóvel em Portugal, o preço acordado é apenas uma parte do investimento.

Para os investidores internacionais, é essencial conhecer antecipadamente todos os impostos, encargos legais, custos de financiamento e despesas recorrentes associados à operação.

Antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda, entregar qualquer quantia a título de sinal ou assumir outro compromisso vinculativo, o comprador deve avaliar o impacto jurídico e financeiro global da aquisição.

Uma análise realizada no momento certo permite antecipar custos, reduzir riscos e evitar que eventuais irregularidades comprometam o financiamento ou a concretização do negócio.

IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

O IMT é, em regra, liquidado antes da celebração do ato definitivo de compra e calculado sobre o mais elevado dos seguintes valores:

• o preço de compra declarado; ou
• o Valor Patrimonial Tributário do imóvel.

A taxa aplicável depende, entre outros fatores, do valor, da classificação e da finalidade do imóvel, bem como da residência fiscal e do enquadramento jurídico do comprador.

Ao abrigo das regras atualmente em vigor, a aquisição de determinados imóveis destinados exclusivamente a habitação por compradores não residentes pode ficar sujeita à taxa única de IMT de 7,5%, salvo nas situações excecionadas pela lei. Por esse motivo, o enquadramento fiscal deve ser analisado individualmente antes da assinatura de qualquer contrato vinculativo. Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio

Imposto do Selo

A aquisição de um imóvel está, em regra, sujeita a Imposto do Selo à taxa de 0,8%, calculado sobre o mesmo valor considerado para efeitos de IMT.

Quando existe financiamento bancário, poderá ainda incidir Imposto do Selo sobre o crédito, ao qual acrescem normalmente:

• despesas de avaliação;
• comissões bancárias;
• custos administrativos;
• seguros exigidos pela instituição financeira;
• encargos relativos à constituição e ao registo da hipoteca.

Estes custos devem ser considerados desde o início, especialmente quando a realização da compra depende da aprovação do financiamento.

Formalização da aquisição e registo predial

A compra deve ser formalmente celebrada e posteriormente registada em nome do comprador.

Os custos associados variam em função:

• do procedimento utilizado para formalizar a aquisição;
• do número de imóveis ou artigos matriciais envolvidos;
• da existência de financiamento bancário;
• da necessidade de constituir e registar uma hipoteca ou outra garantia;
• dos documentos, certificados e autorizações necessários.

O registo predial é indispensável para assegurar que o direito de propriedade fica devidamente publicitado e juridicamente protegido.

IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis

Após a aquisição, o proprietário passa a ser responsável pelo pagamento anual do IMI.

Este imposto é calculado sobre o Valor Patrimonial Tributário do imóvel, sendo a taxa fixada pelo município onde este se localiza.

Dependendo do valor patrimonial tributário global, da classificação dos imóveis detidos em Portugal e da natureza do respetivo titular, poderá ainda ser devido AIMI — Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis.

Outros custos do investimento imobiliário

Para além dos impostos e dos encargos diretamente associados à compra, o investidor deverá considerar outras despesas que podem influenciar significativamente a rentabilidade da operação:

• avaliação bancária e custos de financiamento;
• seguros de vida e do imóvel;
• quotas de condomínio e obras extraordinárias;
• inspeções técnicas e certificação energética;
• honorários jurídicos, fiscais e contabilísticos;
• obras de reabilitação e custos de licenciamento;
• manutenção e gestão do imóvel;
• despesas bancárias e cambiais;
• impostos sobre rendimentos ou mais-valias;
• custos relacionados com o arrendamento ou a exploração do imóvel.

Estas despesas devem integrar a análise financeira desde o primeiro momento, sobretudo quando o imóvel se destina a reabilitação, arrendamento, alojamento ou outra forma de exploração económica.

Due diligence jurídica: a proteção deve começar antes da assinatura

O aconselhamento jurídico não deve começar no dia da escritura.

Antes de assinar um contrato-promessa ou transferir qualquer quantia, o comprador deve confirmar:

• a identidade do proprietário e os seus poderes para vender;
• a inexistência de hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros ónus;
• as licenças e autorizações aplicáveis;
• a conformidade urbanística do imóvel;
• a correspondência entre a realidade física, o registo predial e a matriz tributária;
• a existência de contratos de arrendamento, direitos de preferência ou direitos de terceiros;
• a situação do condomínio e a eventual aprovação de obras extraordinárias;
• os impostos e custos aplicáveis à operação;
• as condições do financiamento e os respetivos prazos;
• as consequências de um eventual incumprimento;
• a estrutura jurídica e fiscal mais adequada ao investimento.

O contrato-promessa deve refletir o resultado desta análise e proteger o comprador através de condições suspensivas, declarações e garantias, prazos adequados e mecanismos eficazes em caso de incumprimento.

A segurança jurídica começa antes do investimento

Uma aquisição bem estruturada não se resume à escolha do imóvel certo.

Exige uma avaliação clara do custo total da operação, da situação jurídica do imóvel e das obrigações que serão assumidas pelo comprador.

O aconselhamento jurídico prestado numa fase inicial permite identificar riscos, negociar uma proteção contratual adequada e tomar decisões informadas antes de assumir compromissos jurídicos ou financeiros.

O imóvel certo é apenas o ponto de partida. É a segurança jurídica que protege o investimento.

O presente conteúdo tem natureza meramente informativa e não dispensa aconselhamento jurídico e fiscal adaptado às circunstâncias concretas de cada operação.

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